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美国买房流程5:过户转款电汇,如何安全操作

今天讲美国买房流程的倒数第二步,这一步非常重要,因为在这个步骤很多人受骗,所以我们接下来告诉大家这些人为什么受骗,我们要注意哪些东西。

在德州有一个非常重要的信息,没有任何一个人或者经纪公司可以碰你的钱,这是非常重要的.基本上你的钱都是转到Title公司,也就是第三方产权公司,由他再付给卖家的经纪人,所有的这一切都是由中间第三方产权公司来协调完成。

而所有的监管,都是由德州房产协会来监管,所有的法律,每一个步骤都是有规章制度的,没有任何人可以打破它。

你也可以请律师来做这些事情,除了律师以外,无论是经纪人也好,经纪公司也好,或者你的朋友,其他所有的人都是不能做的。

所以当有人告诉你,我是经纪人或者其他什么人,你把你的钱给我,我帮你把这些都完成,给你一条龙服务,只要你把钱打给我就OK了,这就有极大的可能会有问题。

或者说你直接把钱付给卖家经纪人或者卖家的经纪公司,这也是有极大的问题,大家一定要问真正的专业人士帮你解决。

在电汇之前有很多步骤,最后到过户到时候,Title公司有两种方式,最正常的是Wire,就是电汇,另一种是现金支票,叫cashier check。

点击下载:电汇说明书样板.PDF

Wire的情况比较多,一般Title公司会给你一份 Wire Instruction,就是电汇说明单,样板如下:

比如这家公司,上面公司名称,地址,几月几号出的东西,要给谁,地址是什么, 账户的名称是什么,都写的很清楚。

另外你在填写电汇单的时候,会有备注,因为一个Title公司会有很多家连锁,每天会收到很多这样的电汇的钱,具体那个是你的,他们会有一个编号来区分。

如果你有任何问题,可以去联系你的Escrow Officer ,就是管你过户的经理,下面有他的电话和邮箱,这是一个完整的Wire Instruction.

大部分Title公司他们邮箱的签名都会写明:“请小心受骗,请你在转款之前,一定要和你的Title经理,银行,以及经纪人去联系,这是非常重要的事情,千万不要受骗。

一般我也会把HUD-1表格发给你,我会帮你对账,告诉你怎么转,银行也会帮你对一遍。

然后是第二点,你拿到电汇说明书以后,还会拿到一个HUD-1,就是对账单,比如一共过户要28万9,其中补了四千快,现在还要付28万5,这是最终的数字。

现在我们有两个文件,第一个是电汇过户单,第二个是HUD-1,是你具体要打多少钱的对账单。

然后还有第三个,你在任何一家银行过户,他们一般都会给你提供一个电汇单转账的单子让你填写并签字。

有一些银行在网上可以完成,比如我们中国人常用的华美银行和国泰银行,他们会要求你填写电汇单,要你签字扫描,然后发送到你银行的邮箱里,他会帮你核对Wire Instruction, HUD-1,和电汇单,这些所有的信息是不是正确,然后和你电话沟通,比如会问是不是本人,生日是几号,老婆叫什么名字,甚至你家的狗叫什么名字等等,确认是你本人,才可以电汇,所以安全级别应该是非常非常高的。

只有这些所有的步骤之后,我们才可以转款,这些都是由我们的经纪人带你完成的,你不需要担心。

电汇还有个时间,每天是总行的12点,比如总行在纽约,就是纽约的12点,总行在加州,就是加州的12点,所以一般最好是12点之前转款,如果超过12点,你的钱就有可能转不到,你就违约了,合同就可能无效了,卖家就可能把你的定金拿走。

所以一般我们要求提前三个工作日转款,比如4月30过户,你至少4月27号就要转款,而且美国的节假日非常非常多,大部分是连休的,你一定要算好日期。

记住,我说的是提前三个工作日,不是三天。

如果有任何问题,你还有机会去做弥补,要不然损失的是你自己,我们要控制风险,要提前去做好这些工作。

你可以晚上去做这些事情,但你一定要先把电汇单打出来,扫描用你的手机去扫描就行了。

下面是国泰银行和华美银行的电汇单,大家可以点击下载,也可以问你的银行要最新的。

点击下载:国泰银行电汇单.doc

点击下载:华美银行电汇单.pdf

以上是全款,贷款还有个放款的问题。

有些银行签字放款了,今天全部弄完了,但卖家还拿不到这个钱,要等三个工作日,还要把原件由Title公司快递到总行,总行还要再审核一遍,没有问题才能放款,一般要2-3个工作日。

外地人贷款,就会存在以上问题,所以我们要给卖家说好,到底是签字当天就能拿到钱,还是要等几个工作日,我们也会催银行去快速做这些事情。

贷款要等45-60天期间,我们经纪人,买卖双方都在等银行,而银行是不负任何责任的,它只告诉你有可能是45-60天,但超过了这个时间段,银行是不负责的。

所以在贷款之前你就要想清楚,如果有损失怎么办。一般我们的方法是,我们会和卖家协商,从情感上沟通,让他理解这个事情,或者给几百块钱作为补偿,因为房子多空出来的这段那时间,房子的水电费,HOA的等都是由他来支付的,这都是由双方协商来决定。

关键是在于供需关系,如果他房子本来就难买,他只能等你,只要能过户就行,不要让我在市场上重新挂牌。

如果他房子本来很抢手,又是很好的季节,比如最旺的4月5月最棒的时候,他可能就会重新挂牌,可能还多卖三五千块钱。

以上就是我们银行转款需要注意的事项,无论是全款还是贷款,一定要确认好银行的信息,一定要提前去办,一定要做好银行不放款拖延的准备。

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