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在中国买房和美国买房的十个不同

为了在美国留学,投资、或者自住,越来越多的中国人到美国来买房。但我们在美国买房前一定要先弄清楚美国房地产制度和中国的不同。

翱翔美国告诉你在中国买房和美国买房的十个不同。

1、产权的不同。美国产权是私有制,并且拥有永久产权

目前中国房地产属于政府财产,个人拥有的住宅是70年的期限,商业的期限是50年。

而美国房地产属于私有财产,无限期拥有产权,而且买下的同时包含了土地的产权,领地的所有权和领空的所有权。美国也没有限购房地产。

当然,土地私有并且拥有永久产权的根本是因为每年需要去缴纳房产税。如果你的房产税或者是贷款没有按时缴纳的话,政府或会收回并且拍卖。 


 

2、房地产制度的不同。美国拥有健全而且极其透明的房地产制度

美国的房地产交易过程有许多第三方监管机构,分别监管不同环节。比如产权保险公司、屋检公司、公证公司、估价公司、银行都在整个交易过程中起到相当重要的作用。整个交易流程都是按照严格的审查制度来,而且每一个环节都有严格的法律要求和标准。

例如德州的房地产交易全部是由TREC (Texas Real Estate Commission)德州房地产协会监管,大家来德州买房的所有的流程包括出租流程,委托管理流程的,所有的合同都是由TREC监管。在制作购买、租赁、管理的相关合同的时候,我们只能去填空而不能做更改。

trec 购房合同


3、房产与学区,美国的城市和学区完全不相同

在中国的学校的生源主要是通过城市来划分或者各个区的划分,而美国因为城市比较小,所以说有些学区覆盖了多个城市或者是学区跨城市,这种情况是非常常见的。

在相同的城市,由于街道不同,社区不同,所以学区有可能千差万别,有的时候隔一条街,学校评级就会差很多。美国各个城市学区学校的评分好坏也反映出当地的收入水平家长的受教育水平以及社区的安全程度。而不同的学区不同的城市房产税也不相同,相同的城市在不同的学区,房产税也不相同。举例说明,Mckinney的城市辖区,但是学校属于Frisco的学区,他的房产税就相对便宜。

frisco 学区


4、房产税的不同

中国的房产税只有在过户的时候才需要缴纳,而美国缴纳房产税通常是每年需要缴纳。

每个州每个城市每个城市里面的每个区的房产税的比例都不一样。一般在德州是2%到3.5%,在美国相对比较高,原因是因为德州的公立教育是最好的,基础件建设也是美国最顶级的。

举例说明:Frisco的一套1995年2000尺的独栋别墅是30万的市场价格,而他的政府评估价预计在22万到25万之间,而这个房子位置在Frisco的南部,所以他的房产税应该是2.2%一年。所以预计房产税一年是5000美金左右,这5000美金其中的5/7全都是给了当地的学校去做建设,1/7 是给了Frisco这个城市的市政建设,1/7是给了Collin County的建设。在美国,县County比市City的级别要大。除此之外还有极少的一小部分是给了这个县的社区大学。

房产税


5、中介费用的不同,美国一般是由卖家支付中介费用

在美国进行房产交易99%都是通过房产专业的经纪人和经纪公司去做交易,通常收取佣金的6%,而买家经纪和卖家经纪均分这笔费用。

在中国的一般是房产经纪,是双向收费收取,收买家也收卖家的。美国的房产经纪人必须忠诚全力为自己的代理人服务。如果同时服务买家和卖家需要通知双方,并且签署相应的协议说明。


6、房源系统的不同

美国有统一的透明的房源系统。美国的二手房交易信息公开在共享系统MLS,每一位房产经纪都会把自己代理的房子上市到这个系统中。这样该地区所有的经纪人都可以看到,而我们平时熟悉的一些商业网站,比如zillow.com  realtor.com,这些商业网站包括国内的买房的商业网站都是从MLS系统上去采集信息的。所以在美国你可以对房价一目了然,对房产每一套的价格、年代、面积、户型、包括相应的照片学区、以及涨价幅度、以前的交易历史,全部都有说明和记录。

而至于新房销售,中国和美国都没有统一的发布管道,一般是在房产类相关的传媒或网站,可以直接找建商。购买新房的时候如果去寻找经纪人,也可以帮你免除一些不必要的损失。因为从买房的从买房的角度来说,寻找经纪人是不需要支付费用的。



7、同城市与乡村的不同。美国的商业和住宅通常是分开的

在中国,城市和农村的差别非常大,农村的基础建设较弱,而城市的资源较为集中,建设也比较好。从安全性便捷性来说,城市都有明显的优势。

而在美国你会发现这点差异缩小了,特别是在基础建设非常完善的北部德州地区,不管你开到哪里,购物、学校、医院、餐馆以及周边的配套服务只需要向任何一个方向开车2-3分钟左右都可以完成。一般来说,美国的城市中心就是所谓的DOWNTOWN,不和居住区混合。例如DOWNTOWN基本都是高楼大厦,是商业办公区,到晚上的时候就显得不是那么安全。而美国的所有大城市都有大城市病,就是DOWNTOWN 不安全,富人住在周边的区域。

商业和居住分开


8、房型的差异

在美国,以二手房的独栋别墅为主,特别是在德州独栋别墅的比例占到85%以上,而所谓的联排别墅、双拼别墅、或者公寓的比例都相对较低。

这些独栋别墅并不是只针对高收入群体,大部分的普通老百姓都住这样的房子,别墅的基本配置是卧室、餐厅、厨房和客厅。更大的别墅会有更多的配置,比如孩子玩的房间、电影院、休闲室、健身房、娱乐中心、双餐厅、多个接待厅等。价格也从10万美金到上千万美金不等,德州普通的独栋别墅的价格在20-40万美金之间。 



9、房屋贷款的多样性

很多美国人几乎没有存款,数据显示66%的美国人没有两个月的工资储备。所以大部分美国人买房都是选择贷款,而贷款的时间基本是有15年或者30年两种时长。贷款可以选择从银行直接贷款,或从贷款公司、贷款经纪人那儿贷款。

在中国买房贷款利率几乎是统一的,而在美国贷款利率是完全的竞争环境,每家银行的利率略有不同,并且利率和个人的信用分值也有直接关系。比如信用好的美国人目前的贷款利率可以在3%左右的年利息,而外国人或者信用差的人可以高达5%的利息。

 

10、房屋面积的不同

美国是用平方英尺来计算房屋面积,中国用平方米来计算。

1平方米约等于10平方英尺,所以两千平方英尺的房子大概就是两百平方米。

中国一般是用建筑面积,而真实的居住面积只占到建筑面积的70~80%。美国的平方尺的面积是实用面积,并不包括前后院、车库这些面积的。我们在买房的时候会有两个面积,一个是屋内的使用面积,另一个是整个土地的占地面积,土地面积是指你购买这栋房子所占用的土地,它属于你的私人领地的面积的大小,而房屋面积是指屋内一层两层三层或者地下室加起来能被空调吹到的面积。

让孩子体会到成功的喜悦

以上就是在中国买房和美国买房的十个不同。

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